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往生者不動產繼承過戶全指南:流程、文件與注意事項一次看懂

當親人過世後,其名下的不動產(如房屋、土地)必須依法辦理繼承過戶,才能順利將產權移轉至繼承人名下。台灣不動產繼承程序明確,但涉及多個機關與文件,建議家屬及早準備,分工合作,確保權益。以下整理完整流程、應備文件與注意事項。

繼承過戶流程

  1. 死亡登記與除戶謄本申請

    • 於戶政事務所辦理死亡登記,取得被繼承人除戶戶籍謄本及全體繼承人現戶戶籍謄本。

  2. 查調遺產、負債與金融資產

    • 向國稅局申請查調往生者財產(如不動產、存款、股票等),並備妥繼承系統表。

  3. 遺產稅申報與繳納

    • 於死亡後6個月內向國稅局申報遺產稅,取得「遺產稅繳清證明書」或「免稅證明書」。

  4. 查欠地價稅、房屋稅

    • 持遺產稅證明至不動產所在地稅捐機關查詢是否有欠繳地價稅、房屋稅,需繳清後才可辦理過戶。

  5. 遺產分割協議(如需分割)

    • 全體繼承人協議分配不動產,簽署遺產分割協議書,並辦理印鑑證明(如有拋棄繼承,須附法院准予文件)。

  6. 地政事務所辦理繼承登記(產權移轉)

    • 備齊所有文件,至不動產所在地地政事務所辦理產權移轉登記。

應備文件清單

  • 土地登記申請書、登記清冊

  • 繼承系統表

  • 土地、建物所有權狀正本(如遺失,附遺失切結書)

  • 被繼承人除戶戶籍謄本正本

  • 全體繼承人現戶戶籍謄本正本

  • 遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書(正本及影本)

  • 申請人身分證正本、印章

  • 代理人身分證正本、印章(如有委託)

  • 遺產分割協議書及全體繼承人印鑑證明(如辦理分割繼承)

  • 拋棄繼承法院准予備查文件(如有拋棄繼承)

  • 如有遺囑,檢附遺囑正本及影本

重要時限與注意事項

  • 遺產稅申報:6個月內完成,逾期將有罰鍰。

  • 拋棄繼承:3個月內向法院申請,需檢附法院准予文件。

  • 不動產繼承登記:建議於遺產稅繳清後儘速辦理,避免產權糾紛或政府收歸國有。

  • 分割協議:如繼承人數人,需全員同意並簽署協議書。

  • 欠稅查詢:地價稅、房屋稅須繳清,否則無法過戶。

流程時間與小提醒

  • 整體流程:文件齊全時,過戶約需數週至數月不等。

  • 建議:辦理前先向地政事務所、國稅局確認最新規定及所需文件,避免資料不全而多跑冤枉路。

結語
往生者不動產繼承過戶需跨戶政、國稅、地政等多個單位,文件繁多、流程細緻。建議家屬分工合作,及早準備,確保產權順利移轉,保障繼承人權益。